世说 | 鲁能海南土地记

太阳成官网 ?

2021-09-23 21:32

  • 孰真孰幻,孰是孰非,目前尚不可盖棺定论,但从鲁能的发展路径与海南布局本身,或许能够抽丝剥茧。

    太阳成官网

    当房地产行业告别了“野蛮生长”的周期,出售和收并购就成了这个时代的常态。

    近日,据上海联合产权交易消息,鲁能集团再度挂牌转让海南盈滨岛置业有限企业100%股权,转让价格36.04亿元。与此同时,海南永庆生态学问旅业有限企业100%股权及4.66亿元债权亦被一同摆上货架。

    其实早在今年8月末,鲁能集团就曾挂牌海南盈滨岛100%股权,但直至披露期满,项目无人问津,最终并未成功出让。如今,二次挂牌,无疑显现了鲁能出售的决心。

    事实上,对鲁能集团而言,海南犹如第二堡垒,自1992年开始,这家来自山东的央企不断在这个将海与天融为一体的城市排兵布阵,盛极一时。

    而本次出售的两个子企业,旗下更是拥有海南盈滨半岛的大量土地资源。

    据了解,鲁能集团在2009年计划将四家海南企业注入上市平台广宇发展中,海南盈滨岛位列其中,而海南永庆曾经为海南盈滨岛的子企业,彼时因土地规模方案发生调整,未列入资产注入计划之内。

    但按照彼时的数据,海南盈滨岛拥有土地储备161.56万平方米,海南永庆所占土地面积共计1800亩,折算约为120万平方米。

    也就意味着,两家企业拥有的土储为281.56万平方米,加上计划注入的海南鲁能广大置业、海南英大、海南三亚湾三家企业,合计土地面积达到1170.05万平方米,超过彼时鲁能集团总土储的二分之一。

    另外,当时有相关人士透露称,这只是显性的土地储备,鲁能在海南还拥有未曾公开的数个体量更庞大的土地储备项目。

    至于鲁能集团在海南的销售情况,由于该企业并未整体上市,具体的销售成绩暂未可知。但犹记得2016年初的一张海报,该企业在海口、三亚、文昌三个楼盘同时开盘,仅5小时,共计421套房源一售而空,创造了一天20亿元的成绩。

    由此看来,海南是鲁能集团业绩贡献的一大“主力军”。在土储、业绩均占优势的情况下, 鲁能集团为何还要出售海南企业的股权?

    分析人士告诉观点地产新媒体,鲁能集团近两年在不断减少海南的投入,一个是海南房地产市场多次受到政策调控的影响,一个是近些年鲁能集团调整了发展步调。

    事实上,自鲁能集团进入海南市场以来,海南房地产于1993年、2010年、2018年陆续出台调控政策,最新的是去年4月,海南在全域限购继续的同时,推出现房销售等措施。调控之下,海南的楼市泡沫散去,而鲁能集团的海南发展空间也被收紧。

    但从另一个层面来看,如今,国家坚持“房住不炒”的政策和理念,“稳房价、稳地价、稳预期”将会一以贯之,这也意味着,鲁能集团持有了15年的地已经不可能出现太大的浮动,此时出售,无疑能够迅速回流资金投入其他方向。

    另外,结合近期鲁能集团整体转划至中国绿发、广宇发展资产置换等消息,不少市场人士猜测,鲁能发展欲退出海南市场,更有甚者,认为鲁能即将剥离房地产业务。

    但是,9月23日午间,广宇发展公告澄清到,控股股东此次转让海南盈滨岛100%股权和海南永庆100%股权及相关债权是为了解局同业竞争问题。

    孰真孰幻,孰是孰非,目前尚不可盖棺定论,但从鲁能的发展路径与海南布局本身,或许能够抽丝剥茧。

    海南是房地产高速发展的第一站,早在1988年,来自各地的“淘金者们”嗅到了机会与财富的味道,纷纷南下入琼发展房地产业务。

    在那个“巅峰”的时期,一个仅有160万总人口的海南岛却拥有两万多家房地产企业,人们乐此不彼地玩着“击鼓传花”的游戏,通过接盘、转让手中的房产、地皮挣钱。

    1992年,海南的地价从原来的100万元/平增至700万元/平,而房价则由1350元/平方米涨到了超5000元/平方米,达到顶峰。

    正是这个时期,鲁能集团跨越了4000公里来到海南,迅速加入了拿地的队伍中。

    鲁能集团赶上了最好的时代,但这同样也是最不好的时代。

    一方面,鲁能集团早期在海南拿下大量的优质地块,随着房价、地价的飞涨,该企业能够获得的土地溢价就更高。

    根据广宇发展2009年底的资产评估报告,海南永庆生态学问旅业在盈滨半岛所占土地面积共计1800亩,由该企业2006年获得,彼时的土地成本平均为12万元/亩,经评估,截至2009年底,这些土地的价格已经上涨至50万元/亩,价格相当于翻了两番以上。

    更重要的是,就在2009年,海南盈滨半岛永庆寺附近170亩的土地转让报价为3.5亿元,折算下来约为200万元/亩,相当于鲁能集团拿地成本的17倍。

    但另一方面,鲁能集团持有大量土地资源并未迅速开发,同样受到监管层面的关注。

    2014年,海南省国土环境资源厅约谈12家在琼闲置土地企业,并要求约谈企业签订土地处置协议,如果到期不开工,将形成新的土地闲置,政府将没收保证金并无偿收回闲置土地。

    上榜名单中,鲁能集团在列,该企业涉及的闲置土地有5宗,共计2200亩左右,闲置逾8年的时间。巧合的是,这5宗地块均归属于本次挂牌转让的两个“主角”——海南盈滨岛和海南永庆企业。

    据悉,早在2006年拿地之初,鲁能集团旧曾与澄迈县签订《盈滨半岛及周边土地开发框架协议》,鲁能集团承诺在盈滨半岛及周边地区投资过百亿。

    据当地媒体报道,该协议中将盈滨半岛的开发模式成为“动态合作模式”,即地方出让土地的价格根据鲁能的开发时间决定。即:假设鲁能集团5-10年内开发地块,土地价格则比5年内开发内增收2万元;假设10年后才开发地块,地块的出让价按当时的市场价出让;如果是开发10年后地价上涨,上涨部分的3成为地方政府收益。

    这一纸协议,为鲁能长期持有埋下了伏笔,毕竟,那时候的海南,地价、房价都虚浮的空间,一旦地价上升,这种合作模式能够让政府、企业双双获得土地溢价。

    现在,鲁能集团出售项目,关乎政策、关乎时机、关乎项目,更关乎企业。

    鲁能是国内较早进军房地产的企业之一,其前身可追溯到1988年成立的鲁能电力开发企业,当时是山东电力工业局的第三产业和多种经营企业的统称,一时声誉鹊起。

    而2006年后,鲁能集团的火电资产陆续出售,剩下的主要是地产业务和新能源业务,自此以后,地产业务的主心骨左右逐渐凸显。

    事实上,自2009年开始,鲁能就已动了地产业务借壳广宇发展上市的心思,随后,双方启动了三次重组,但始终没有结果。

    直至2017年11月,双方的融合正式获批,彼时,广宇发展获母企业注入了五家重组资产企业,包括重庆鲁能、重庆鲁能英大、宜宾鲁能、鲁能亘富,但未见海南企业的身影。

    有分析人士提到,这次出售的两个海南项目,当时不在最后的注入名单当中。

    不过,曾经的海南,是鲁能地产业绩的生力军,2016年,鲁能地产实现647亿元的销售额,2017年,该企业更以890亿元销售额获得房地产销售排行的15名,赢得了地产生涯的最高光时刻。

    如今,随着拿地减少、与广宇发展重组等变化,鲁能集团的销售额一路回调,2020年,该企业录得237亿元的销售额。

    显然,过往广宇发展地产资产的注入,成了“吃力不讨好”的事情。

    从广宇发展的角度来看,资产注入本能为迅速扩大上市企业的规模,提升盈利能力。但细看关于发展近些年的营业数据,似乎没能大幅跃升。

    观点地产新媒体查看其过往数年业绩数据,2017-2020年的收入分别为216.4亿元、270.6亿元、229.9亿元及197.5亿元,近两年的收入明显下滑;归属母企业净利润分别为20.99亿元、25.02亿元、31.42亿元及22.12亿元。

    在调控与疫情影响下,广宇发展的业绩表现似乎并未如预想般顺利,而此刻,鲁能集团、广宇发展剥离地产的消息纷至沓来。

    去年以来,鲁能集团、广宇发展再度出现重大资产重组,其中,鲁能集团、都城伟业等涉房平台无偿划转至中国绿发旗下,而广宇发展将以其房地产业务与鲁能新能源进行置换。

    置换成功后,广宇发展将正式退出房地产,成为新能源发电企业,而鲁能集团过去十余年为注入地产资产付出的努力将规整为零。

    与此同时,有关鲁能集团的未来,亦引发争论,有观点认为,其将继续留在中国绿发体系内,发展绿色地产,也有观点认为,其将剥离地产业务,而本次出售海南项目就是一个信号。

    撰文:龚丽欣    

    审校:劳蓉蓉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    土地

    鲁能

  • XML 地图 | Sitemap 地图