博鳌产业科技大会 | 唐志刚:中国物流地产市场回顾及展望

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2021-09-16 17:18

  • 在各个电商大类里,生鲜有更大的增长率,随着大家消费能力和消费观念的转变,生鲜电商的增长空间很大,这就会拉动对冷库的需求。

    唐志刚(领盛投资管理董事总经理):各位嘉宾大家下午好!我是来自领盛投资的唐志刚,我负责中国区的研究和策略工作。可能很多同仁并不知道领盛是什么样的企业,我简单做一下先容。

    领盛是一家位于美国芝加哥排名全球前十大的房地产私募基金企业,2020年年底的时候,在全球持有700多亿美金的资产,2001年第一次进入亚太区投资,到目前总共进行了600亿美金的资产交易。在中国目前投资标的主要是以物流地产、长租公寓、住宅、办公楼为主,大家在仓储这一行,08年就进入了中国仓储行业,大家在上海收购了一个资产包,到目前为止,大家投资了有400万平米以上的物业,今年9月,刚刚完成一个10亿美金的募集。

    第一部分讲市场回顾,柱状图是物流地产过去的供应和需求,线状图是空置率和租金收益率比对,在可以看到物流地产过去供需两旺,由于大家投资欲望强盛,供应在过去几年高过需求,导致空置率比较高,一般是10%以上,但是租金是比较健康的,租金增长过去十年平均达到2.7%,说明物流地产业主在议价中还是比较强势的。再看物流地产的资本市场,左边的图有几大交易类型,从2007年到现在交易量的增长情况,可以看到物流资产呈现一个稳定上升的趋势,去年物流总共成交了85亿美金,比2019年增长了90%,这是个非常好的增长率。但这里面,外资贡献了其中的一半,在去年外资大概占到中国总成交金额的49%左右,但是前面几年,一般来说是四分之一到三分之一的水平。

    简单回顾了市场,大家来看未来几年市场供需关系展望。过去拉动仓储物流需求的主要来自于电商增长,全世界都是这样,从2014年开始,电商的渗透率逐年增加,去年由于疫情原因,电商渗透率从2019年的20%左右增长到25%左右,相当快的增长过程,这里面电商的渗透率增加,电商的扩张带动了快递快运行业增长,相当于每天每人都收到一个包裹。

    未来增长来自于两个方面,第一方面是总量增长,是说整体的社会消费的增长,过去十年,中国每年增长7.7%社会消费,未来三年,根据预计,增长达到9.4%,无论过去还是未来,都是领先于其他经济体的。电商渗透率虽然现在高了,但是未来仍然会增长,左边图可以看到电商的销售增长率,远远高于社会零售品增长率的,平均下来过去这么多年,平均每年快20%,这种趋势没有看到在消失,而是持续的,这样的话电商的增长渗透率会越来越高,另外大家跟世界上发达国家的电商比,比如跟英国比,中国去年20%,韩国27%,英国是28%,横向一比,大家也发现,中国电商的增长仍然具有空间。在各个电商大类里,生鲜有更大的增长率,随着大家消费能力和消费观念的转变,生鲜电商的增长空间很大,这就会拉动对冷库的需求。

    把需求和供应放在一起看,这个图是预测2021年交易量达到高峰,从此以后,随着供应量下降,空置率是下降的趋势,大家总体同意,但是这种供应不会这么大,因为一方面是有些开发商会延期,因为目前空置率相对高,所以开发商会延期,因为招租遇到问题。另外从事这个行业的也知道,目前拿到政府的许可也比较困难,所以这也会延迟一些项目的上市,所以大家预测会比这个预测好一些。

    一线市场,环北京,环上海,粤港澳,过去是拉动了中国增长的,但是看未来,可以看到未来一线市场的供应量是相对二线市场是比较大的,虽然空置率低于二线市场,这种局面持续下去的话,一二线的空置率差会缩小,供需关系会改善。

    接下来我会讲对物流资本市场的展望,大家认为中国的物流资产对于国内外资金具有长期吸引力,原因有三:第一,中国目前物流资产的增长空间巨大,如果大家以每百万美金的销售对应的高标仓面积来算,中国只有美国的八分之一,再看人均高标仓面积,中国只有美国的9%,所以如果大家未来经济成为世界第一,那这个差距一定会减少,中国的潜力是巨大的。

    第二,大家认为中国物流资产的租金收益率是非常有吸引力的,大家跟日本来比,中国开发项目的租金收益率比日本高出200个基点,这说明在中国,做开发项目,从收益率的角度来说,是相当具有吸引力的。右边的图大家也针对成熟项目再比一下,中国仓储项目比办公楼收益率高出100到150个几点,但是纽约和伦敦是不存在这种差距,也就意味着物流地产的资本价值会逐渐抬升。

    第三,大家看好中国物流资本市场的原因,就是因为现在的成交量相对于欧洲美国比较少,2020年的成交量虽然增长那么多,但是也只有美国的13%,欧洲的21%,这里面可能有两个原因,第一个是中国的高标仓的存量比较小,太少了,没有什么资产可供交易的,第二是市场主体还不健全,现在有了以仓储物流为资产的REITs,有些保险企业开始对这个行业感兴趣,我觉得未来可以看到中国的交易量会加速成长。

    最后我总结三点。

    第一,在未来几年,内需会继续支撑对高标仓,对物流地产的需求,尤其是以冷库为显著。从策略上来讲,会继续聚焦高标仓,另外大家会持续对冷库进行关注和投资。

    第二,一二线的空置率差会缩小,二线城市的供需情况有所改善,从策略上说,大家会继续聚焦一线市场,毕竟一线市场的需求量很大。二线市场会选择进入一些供需关系比较好的市场。

    第三,大家看好中国的物流资本市场的发展,尤其是REITs,保险企业,他们对成熟的高标仓的需求比较大,作为外资资金来说,或者作为基金企业来说,大家愿意做的是这种Build-to-core(机会型策略)和增值型策略,这是更加有利可图的,谢谢

    撰文:唐志刚    

    审校:劳蓉蓉



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